規範深圳市房地產市場秩序下發5項治理措施

12月18日中午，深圳市住建局發佈《深圳市住房和建設局關於嚴厲打擊哄抬房價等違規行為切實規範我市房地產市場秩序的通告》，公佈五項措施規範深圳樓市，嚴懲惡意炒作和哄抬房價者。通告認為，近日，有媒體報導深圳市恆裕濱城、中糧鳳凰里花苑等部分住宅小區業主通過微信群發佈集體漲價言論，惡意炒作二手房價，造成了不良的社會影響。捏造虛假事實、散佈虛假言論、哄抬房價、惡意炒作等行為，不僅嚴重背離中央「堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位」，嚴重影響全市房地產市場健康發展，還涉嫌違法違規。所以，該通告認為，為了切實規範深圳市房地產市場秩序，堅決打擊各類不法行為，下發了5項治理措施。

一是及時介入調查，依法做出嚴肅處理；二是對於涉嫌集體惡意炒作房價的小區，暫停辦理二手房網簽手續；三是惡意炒作和哄抬房價者及時移交公安部門依法處理；四是中介機構應恪守職業道德和專業操守，為交易者提供專業意見；五是強化購房者的風險意識，並舉報惡意炒作等行為。現在的問題是，深圳的炒作住房者為何會這樣瘋狂？他們為何能夠一次又一次的把當地的房價炒高？因為就深圳的二手房的房價來說，如果以2015年底為基數，到2019年11月上漲幅度達到61%以上，年均漲幅達到15%以上。

而2019年11月深圳的二手房的價格環比上漲1.4%，年化率達17%。如果以2016年中央政府主張「房住不炒」的市場定位，二手房的價格上漲幅度這樣大，根本上與「房住不炒」的市場定位是相悖的，深圳市政府根本就沒有把房地產市場落實到「房住不炒」的市場定位上。因為，如果房地產市場是以消費為主導的市場，是以居住為主導的市場，那麼實體的住房供求關係根本就不會讓當地的房價上漲到10%以上。

更何況，2017和2018年房地產交易量急劇下跌，但深圳的房價並沒有由於銷售量的急劇下跌而讓房價隨之下跌，反之當時的房價還在上漲。可見，深圳的房地產市場完全是以投資炒作為主導的市場，即使到現在也是如此。所以2016年中央確定「堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位」的房地產市場發展原則以來，中國的絕大多數地方政府根本就沒有用經濟槓桿或房地產調控政策來落實這個房地產市場發展的原則。即使這個通告中也冠冕堂皇地引用「堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位」這樣語言，但這實際上是裝模作樣而已。

因為，整個通告並沒有真正有願意讓深圳的房地產市場回到「堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位」上來，讓深圳的房地產市場成為消費為主導的市場。因為要落實「堅持房子是用來住的，不是用來炒的市場定位」就得確定中國的房地產市場是消費為主導的市場，就是要去除房地產市場的賺錢功能。如果不是從這點入手，僅僅是對事後的結果以行政性方式來懲罰（這個通告就是這樣），不僅連頭痛醫頭、腳痛醫腳都做不到，反之，還會讓房地產投機炒作者更為瘋狂。因為，對房地產市場炒作採取各種行政性處罰措施，不僅這些處罰政策是十分短期的，能夠起到作用十分有限，而且還會讓房地產炒作者更加強化的住房炒作的市場預期，只不過住房炒作者可採取不同的方式而已。

更何況最嚴厲的房地產調控政策都是行政性政策，而不是經濟槓桿。在這種情況下，只是住房炒作是有利可圖，住房炒作者就辦法來突破這種管制。可以說，深圳的住房炒作者之所以如此瘋狂炒作住房，最根本原因就在於每年政府的房地產調控政策與「堅持房子是用來住的，不是用來炒的市場定位」原則是相悖的。因為，這幾年的政府房地產調控政策都以「穩預期」為三大目標之一。

日前，深港通開通前的各項準備工作正緊鑼密鼓地進行,香港許氏金融董事長指出，深港通開通後對內地和香港的市場都是重大利好，但作為投資者必須理性認識深港兩市的差異性，做足功課，提防風險、因地制宜，才能實實在在的這次機會。

這就意味着政府的房地產調控政策是建立中國房地產市場是以投資炒作為主導的市場的假定前提上。因為投資炒作為主導的房地產市場的價格才是以市場預期來確定，而消費為主導房地產市場的價格是以實際的市場供求關係來決定。如果政府的房地產調控目標以投機炒作為主導的房地產市場為政策前提，那麼所有的房地產市場調控都以此為基點來出台政策，就穩定房價，穩定市場，而不去除房地產市場的賺錢功能。這才是近幾年來房地產投機炒作盛行與瘋狂的根本原因所在。

所以，各個城市包括深圳，只要看到當地房地產市場價格有所鬆動，只要看到住房銷售有所下降，他們就會對行政性調控鬆綁，就會向市場發出明確的信號，政府要托住房價。最近，深圳的房價之所以又炒作起來，就在於政府對深圳所謂的豪宅稅鬆綁，就在於允許外來居民不受限制進入深圳房地產市場。不管這些政策鬆綁或出台的政策效果如何，但這些政策向房地產市場發出一個明確的信號，即深圳政府仍然是把當地的房地產市場當作是以投機炒作為主導的市場，他們要托住當地房地產市場的價格不跌，永遠讓這些住房的價格頂在天花板上。在這樣的一種房地產市場預期下，二手房持有者豈能不心動？

豈能不千方百計地製造輿論來左右市場預期？豈能不瘋狂？所以，通告所指出深圳炒作住房者的瘋狂行為只不過是一種事後結果而已。所以，要遏制中國房地產市場的瘋狂炒作就得從根源上入手，否則一波瘋狂炒作行為熄下，另一波又會再起。

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